共有不動産（共有物分割請求）に強い西宮の弁護士

共有不動産問題でお困りの方へ

「共有不動産を売却したいと考えているが、他の共有者が同意してくれず売却することができない・・・」
「他の共有者の持分を買い取りたいが、相手方がなかなか話し合いに応じてくれない・・・」
「不動産の共有者に賃料収入の分配を申し入れたが、応じてもらえなかった・・・」

 

このようなお悩みをお抱えになられておりませんでしょうか？

当事者間では解決することが難しいこれらの共有不動産の問題は、実は弁護士に相談し、共有物分割請求という手続きをとることで、早期に解決することができる可能性があります。

 

弁護士と聞くと、裁判などをして時間と労力がかかると考えていらっしゃる方も多いと思います。

 

もちろん、弁護士は時には訴訟等によって問題の解決を図ることもあります。

 

しかし、弁護士は裁判をする以外に、裁判前の交渉を依頼者の代わりに行うことで問題の解決を図ることも多くあります。

 

共有不動産に関する問題は、可能な限り早期に解決することが当事者にとって負担が少ないです。

 

共有不動産の問題を放置しておくと、余計な出費が発生してしまう少なくありません。

 

また、二次相続などで、解決がどんどん困難になる可能性もあります。

 

不動産の共有問題でお悩みになられている場合は、まずは弁護士に相談してみましょう。

 

また、弁護士を選ぶ際には、共有不動産問題に詳しい弁護士に相談し、共有不動産問題の早期解決につなげるための最良の方法を見つけ出しましょう。

 

当事務所では、共有不動産問題の解決に注力している弁護士が在籍しており、初回相談は無料で対応をしております。

 

些細なことでも構いませんので、共有不動産についてお悩みのことがあれば、まずは一度お問い合わせ下さい。

 

共有持分の売却

１．共有者の権利

相続や結婚・離婚などにより、複数人で不動産の所有権を分けて持つという状況となることがありますが、それぞれの共有者は、その持分に応じて全ての共有物を使うことができます。

 

たとえば、XとYが不動産を１/2ずつの持分で共有しているときは、XとYは当該不動産の全体について使用することができます。

 

この点に関して、民法２４９条は、「各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができる」と規定しています。

 

しかしながら、共有不動産の内容を変えるような際には、意のままに出来るケースは少なく、むしろ他共有者の同意が必要になることが多いのです。

 

つまり、不動産に変更を加える行為には、全員の同意が必要です。

 

例えば、

 

①山林の伐採
②田を畑にする行為
③大規模なリフォーム
④共有している土地に建物を建てること
⑤共有している建物・土地の売却

 

上記のような場合には、持分を持っている全ての共有者の承諾が必要になります。

 

なお、別の共有者の承諾は、自分の持分のみを売る場合は必要ありません。

 

但し、自分の持分のみを売却する場合は、市場価格よりも安く買われてしまう場合が多いと考えられます。

 

２．相続の際の注意点

共有不動産を所有している共有者が死亡した場合には、当該持ち分はさらに相続人に分散してしまいます。

 

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。

 

そのために共有不動産を売却しようとする場合には、相続人全員で遺産分割協議を行うことが必要になります。

 

このように相続人が多数にわたる場合には、共有者で協議することが困難になる場合が多いです。

 

このようなことにならないために、できる限り共有関係はなくしておいたり、遺言書を作成して、スムーズに相続ができるようにすることが必要です。

 

３．持分売却の方法

共有持分の売却は単独行為であり、自分の共有持ち分のみを他の人に売却する際には、他の共有者の同意は必要ありません。

 

通常の売買契約を行い、所有権の移転登記をします。

 

しかし、この場合は、適正価格の半分から７割程度で取引されることが多いです。

 

一方、共有持分を売る際に共有者の全ての承諾が必要になるのは、次のようなケースです。

 

・登記上土地を分ける分筆
・住宅の解体
・建て替えや規模の大きな改修
・新築
・不動産全部の売却

 

４．持分売却を弁護士に依頼するメリット

共有持分の売却を弁護士に依頼するメリットとして挙げられるのは、やはり「共有されている持分を売却した場合の実勢価格をベースとして交渉を進められる」という点でしょう。

 

また、他の共有持分権利者が実勢価格に近い金額での買い取りに難色を示した際には、「共有物分割訴訟」を提起することで、買い取り、もしくは、共同して不動産の任意売却を迫ることができます。

 

したがって、弁護士に共有持分売却を依頼することで、実勢価格での不動産共有不動産の売却をめざすことができるのです。

 

※
「すぐに現金化したい」という場合は、共有持分買取業者に持分を買い取ってもらうという選択肢も存在しますが、やはり買取価格は実勢価格の５０～７０％となってしまうケースがほとんどです。

 

よって、すぐにお金が必要であるという事情がない限りは、共有持分買取業者に持分を売却するよりは、弁護士に共有物分割請求を依頼した方が実勢価格を目指した解決をすることができるので得だと言えます。

 

他の共有者から持分を買い取りたい

1． 他の共有者の持ち分を買い取りたい

不動産を共有持分として複数人で所有している場合、他の共有者から不動産共有持分を買い取ることができます。

 

ご自身が当該不動産に居住されている場合などは、他の共有者から持分を買い取ることによって住み続けられるというメリットがあります。

 

共有者が複数いる場合、すべての共有者から持分買い取りすることもできますし、一部の共有者からのみ持分の買取をすることもできます。

 

共有物全てを処分する場合には共有者全員の同意を取り付けることが必要となりますが、自分の持分であれば、単独行為であり、単独の判断で処分することができるからです。

 

そこで、共有持分については、持分権者と買取人の間に合意ができれば、売却や買取が自由にできるのです。

 

2． 買取の交渉にあたって

共有持分の買取をしたい場合には、共有持分の買取交渉をする必要があります。

 

まず、買い取りたい共有持分の権利者に対し、持分を買い取りたい旨を申し入れます。

 

ただ、売却に難色を示している共有者から持分を買い取るには持分の売却に応じてもらえるように交渉する必要があります。

 

相手が売却しないという場合には、説得して売却に応じてもらわないといけません。

 

共有者間に軋轢がある場合などには、この交渉は難しくなります。

 

持分を売却することでどのようなメリットがあるか、持分を所有していることでどのようなデメリットがあるかを具体的にはなし、粘り強く交渉する必要があります。

 

その後、具体的に共有持分の買い取り価格の交渉をします。

 

共有持分を売却する場合、流通性が低いので、一般的には不動産全体を売却する場合と比べてかなり低い金額になることが普通です。

 

しかし、自分から共有持分買取を持ちかけて相手が売却に消極的なケースでは、低い価格では相手が応じてくれないことも少なくありません。

 

相手が売却に難色を示すケースでは、売り手市場になるわけですから、相手方を納得させるためにある程度の支出を覚悟する必要もあると考えられます。

 

なお、不動産の買取交渉は不動産業者や弁護士に依頼することも可能です。

 

3． 売買契約書を作成する

共有持分権者との話合いによって売却価格についての合意ができたら、その内容で売買契約書を作成します。

 

親族間などで合意し、共有持分権者からの買取をする際には、不動産の仲介業者を入れないことも多いですが、そのようなケースでは自分たちで売買契約書を作成しないといけないので、注意が必要です。

 

物件の特定、共有割合、売買代金や支払時期、支払方法、瑕疵担保責任などの重要な事項について、契約書にきちんと書き入れましょう。

 

手付金の定めをするなら、このとき一部の代金を支払います。

 

売買契約書は非常に大切なものですから、専門家のサポートを受けたほうが良いでしょう。

 

弁護士に不動産の買取交渉を依頼した場合には、弁護士が売買契約書を作成してくれます。

 

4． 不動産の持分権の移転登記をする

共有持分買取についての売買契約書ができたら、その内容に従って決済を行います。

 

具体的には、相手に対して代金を支払い、相手の共有持分をこちらに移転するための不動産登記を行います。

 

この場合、銀行などで決済を行うこともあります。このときの登記費用は、買取人である自分が負担することが普通です。

 

このように共有持分の買取に成功して、自分が不動産の完全な所有者になったら、後は自分の単独の判断で不動産全体を活用したり売却したりすることが可能になります。